Ein Ingenieurspaar aus Leipzig, zwei Kinder, ein Jobangebot in Lissabon. Auf dem Papier ein Aufstieg: 18 Prozent mehr Gehalt und kürzere Winter. Beim ersten Blick in die portugiesischen Wohnungsportale kippte die Stimmung. Für ihre 92 Quadratmeter in Leipzig zahlt die Familie rund 890 Euro Kaltmiete, gut 9,70 Euro je Quadratmeter. Vergleichbare Objekte in Lissabon kosten je nach Lage 15 bis 25 Euro. Aus 890 Euro werden schnell 1.600 Euro und mehr.
So geht es derzeit vielen, die innerhalb der EU umziehen. Die Immobilienpreise haben sich in den einzelnen Ländern seit der Zinswende völlig auseinanderentwickelt.
Was hinter dem Preissprung steckt
Zwei Werte erklären den Schock der Familie besser als jede Marktprognose. Portugal verzeichnete zu Jahresbeginn 2026 einen Anstieg der Preise für Wohnimmobilien von 17,8 Prozent im Jahresvergleich. Deutschland kam im selben Zeitraum auf 1,4 Prozent. Wer aus einem der ruhigsten Länder in eines der heißesten zieht, trifft nicht auf eine Preisdifferenz, sondern auf zwei völlig verschiedene Zyklen.
Wer über einen Umzug nachdenkt, sollte die aktuellen Immobilienpreise deshalb vorher nüchtern durchrechnen.
Hauspreise Europa: die aktuellen Daten
Der Hauspreisindex von Eurostat misst, wie sich die Preise aller von Haushalten erworbenen Wohnimmobilien entwickeln, also Eigentumswohnungen ebenso wie neu gebaute und bestehende Häuser. Im ersten Quartal 2026 stiegen die Hauspreise in der EU um 5,1 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, im Euroraum um 4,7 Prozent. Zum Vorquartal betrug das Plus 1,2 beziehungsweise 1,0 Prozent. Schon im vierten Quartal 2025 hatte die Entwicklung ähnlich stark nach oben gezeigt.
Der Durchschnitt verdeckt allerdings, wie unterschiedlich sich die einzelnen Länder entwickeln:
| Land | Hauspreise Anfang 2026 (Jahresvergleich) |
|---|---|
| Portugal | +17,8 % |
| Bulgarien | +14,8 % |
| Slowakei | +14,4 % |
| EU insgesamt | +5,1 % |
| Euroraum | +4,7 % |
| Deutschland | +1,4 % |
| Finnland | -2,0 % |
Finnland war zuletzt der einzige Mitgliedstaat mit sinkenden Preisen. Ein Jahr zuvor führte Ungarn die Liste mit über 20 Prozent an, ein Hinweis darauf, wie schnell die Spitzenposition hier wechselt. Auch beim Kaufpreis ist die Spanne groß: Neu gebaute Wohnungen kosten in Luxemburg durchschnittlich etwa 8.760 Euro pro Quadratmeter, in Bulgarien, Rumänien oder der Türkei sind Objekte teilweise unter 1.500 Euro zu haben. Häuser in ländlichen Regionen liegen oft noch darunter.
Deutschland: der ruhige Pol im europäischen Vergleich
Für deutsche Käufer klingt das fast beruhigend. Das Statistische Bundesamt meldete für das erste Quartal 2026 ein Plus von 1,4 Prozent im Jahresvergleich und 0,3 Prozent zum Vorquartal. In den sieben deutschen Großstädten von Berlin bis Stuttgart stiegen Preise für Eigentumswohnungen sogar nur um 0,3 Prozent. Für den deutschen Markt berichtet der Markt Spiegel von einer ähnlichen Spreizung zwischen Metropolen und Umland, wie sie sich europaweit zwischen den Ländern zeigt: Der Speckgürtel holt auf, während die teuren Innenstadtlagen seitwärts laufen.
Häuser im zweiten Ring gewinnen dadurch an Wert, wie der Blick auf die Chancen eines Wohnungswechsels in mittelgroße Städte zeigt. Diese Ruhe hat allerdings einen Grund: Es wird zu wenig gebaut. Wo kaum neue Wohnfläche entsteht, verschiebt sich der Druck vom Immobilienkauf auf den Mietmarkt.
Warum die Preise im Süden und Osten so stark steigen
In den dynamischen Ländern wirken vier Treiber zusammen:
- Nach den Korrekturjahren der Zinswende finanzieren Käufer wieder, und die hohe aufgestaute Nachfrage trifft auf ein knappes Angebot.
- Käufer aus Nord- und Westeuropa zahlen in Lissabon, Porto oder Split Preise, die für sie moderat wirken und die lokalen Einkommen deutlich übersteigen.
- Hohe Baukosten haben Projekte verschoben. Fertiggestellt wird heute, was vor drei Jahren kalkuliert wurde.
- In den Küstenregionen konkurrieren Dauermieter mit Ferienwohnungen um denselben Bestand.
Anders sortiert sich der Immobilienmarkt dort, wo die Wirtschaft schwächelt und die Bevölkerung schrumpft. In Italien blieb die Entwicklung deshalb verhalten, ähnlich wie hierzulande und in Frankreich. Wer statt einer eigenen Immobilie lieber breiter streut, findet in der Einschätzung zur Prognose europäischer Immobilienfonds eine Gegenrechnung dazu.
Mieten: das eigentliche Problem der Zuzügler
Wer umzieht, kauft selten sofort. Er mietet. Und dort ist die Lage angespannter, als die moderaten Durchschnittswerte vermuten lassen: In der EU stiegen die Preise für Bestandsverträge zu Jahresbeginn 2026 um 3,0 Prozent im Jahresvergleich, zum Vorquartal um 0,7 Prozent. Laut Eurostat gilt das für nahezu alle Mitgliedstaaten, siehe die Auswertung zu Hauspreisen und Mieten.
Bei Neuvermietungen fällt der Sprung deutlich höher aus. Entscheidend ist deshalb das absolute Niveau in den Metropolen. Für eine durchschnittliche Zweizimmerwohnung zahlen Mieter im Juni 2026:
| Stadt | Monatsmiete |
|---|---|
| Genf | ca. 3.350 € |
| London | ca. 3.050 € |
| Dublin und Stockholm | je ca. 2.650 € |
| Sofia | ca. 900 € |
| Nikosia | ca. 910 € |
Zwischen der teuersten und der günstigsten Hauptstadt der EU liegt fast der Faktor drei. Wichtiger als der Vergleich der reinen Kosten ist daher das Verhältnis von Miete zu lokalem Nettoeinkommen. Ein Gehaltssprung von 15 Prozent trägt keine Bleibe, die doppelt so viel kostet.
Standortwahl: eine kurze Checkliste
Bevor die Entscheidung fällt, gehören fünf Punkte auf den Tisch:
- Nettomiete ins Verhältnis setzen. Zielwert: höchstens ein Drittel des lokalen Haushaltsnettos.
- Nebenkosten getrennt prüfen. Strom, Wasser und Heizung folgen anderen Regeln als in Deutschland.
- Kauf erst nach zwölf Monaten Miete erwägen. Wer eine Stadt nicht kennt, kauft die falsche Immobilie.
- Steuern und Erbfolge klären. Nützliche Informationen bieten die Übersichten zu Steuersätzen in Europa und zum Erben im Ausland nach der EU-Erbrechtsverordnung.
- Fernpendeln durchrechnen. Zwei Wohnsitze können günstiger sein als ein Umzug in eine teure Metropole, aber nur mit belastbarer Reisekostenschätzung.
Die Familie aus Leipzig hat sich für eine Zwischenlösung entschieden: Mietwohnung in Lissabon, die Eigentumswohnung in Leipzig bleibt vermietet. Ein Verkauf im schwächsten Jahr wäre die teuerste aller Varianten gewesen.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Europa
In welchem Land sind die Preise am höchsten?
Beim Niveau liegt Luxemburg mit durchschnittlich etwa 8.760 € je Quadratmeter für Neubauten vorn. Bei der Wachstumsrate führte Portugal 2026 besonders stark mit 17,8 Prozent.
Wo sind Häuser in Europa am günstigsten?
Am günstigsten kaufen Interessenten weiterhin in Bulgarien, Rumänien und Teilen Südosteuropas sowie in ländlichen Regionen Spaniens und Portugals. Ein Kaufpreis unter 1.500 € je Quadratmeter ist dort keine Seltenheit, besonders bei sanierungsbedürftigen Häusern.
Wie teuer ist Wohnen in Deutschland im europäischen Vergleich?
Deutschland gehört beim Niveau zum oberen Mittelfeld, bei der Dynamik aber zu den ruhigsten Märkten. Mit 1,4 Prozent Preisanstieg erreichte es zuletzt einen deutlich schwächeren Wert als der EU-Schnitt von 5,1 Prozent.
Was misst der Hauspreisindex?
Er erfasst die Preisänderung aller von privaten Haushalten gekauften Wohnimmobilien, egal ob Neubau oder Bestand, Häuser oder Etagenwohnung. Die Daten erscheinen vierteljährlich und machen die Länder vergleichbar. Für den deutschen Teil der Erhebung veröffentlicht das Statistische Bundesamt die Ergebnisse.
Redaktion neurope.eu, Stand September 2026.
